BÍ MẬT sau 14 năm đầu tư cổ phiếu tôi tiết lộ trong topic này. Đến khi nhắm mắt xuôi tay tôi cũng không thể hiểu nổi

Thị trường trong nước
,
#1

Thấy chưa chứng khoán chính là như vậy: lúc HTN giá 17 tôi NHIỀU LẦN trực tiếp nhắn tin phím cho anh Lê Như An @Cobethichdua trên diễn đàn thì anh ấy chê HTN không mua còn có ý bảo tôi lùa gà, bây giờ HTN giá đang 6x TÍNH CẢ TÁCH NHÉ thì anh An mới mua và khen HTN ngon.

NBB rồi cũng vậy thôi. Đến lúc NBB lên hơn 8x 1xx người ta mới khen và mới mua nhiều, cứ chờ mà xem. Mua NBB giá hiện tại sau khi nhận cổ phiếu quỹ và cổ tức tiền giá vốn chỉ còn khoảng 23.7. NẾU SAI cùng lắm chỉ mất 5%, còn NẾU ĐÚNG được lợi nhuận 500% vì cổ phiếu quỹ công ty mua vào cũng tầm giá 24 rồi mà. Con NBB này anh em gom hết hàng trôi nổi đẩy lên 2xx 3xx như SIP NTC năm ngoái còn được.

Chứng khoán nhiều khi tôi không hiểu nổi chỗ này: cứ lúc cổ phiếu nào đó còn rẻ họ chê, tăng hơn 300% lại lao vào mua và khen (CÙNG 1 NGƯỜI MỚI LẠ)

3 Likes
NÓNG: Truy tìm siêu cổ phiếu bất động sản đúng nghĩa. Xin phép bàn về những cổ phiếu bất động sản mà tôi hiểu
#2

Siêu cổ phiếu đúng nghĩa: Tính toán chi tiết doanh thu-lợi nhuận các dự án của NBB sẽ hạch toán trong khoảng 1-3 năm tới. Có dẫn link đầy đủ

*Dự án thứ nhất NBB đang mở bán là khu dân cư kết hợp khu du lịch cao cấp De Lagi (Bình Thuận) đây là dự án có diện tích lớn bậc nhất khu vực này hiện tại, dự án giáp biển luôn vị trí cực kì đẹp. Căn cứ trang web của dự án tại đây: https://delagi.net/ hoặc https://delagi.vn/

Quy mô dự án De Lagi:

  • Tổng diện tích đất quy hoạch: 1.247.003,00 m2
    + Khu dân cư: 701.120,00 m2
    . Công trình công cộng: 42.307,90 m2
    . Cây xanh vườn hoa: 76.613,20 m2
    . Đất tái định cư: 37.134,60 m2
    . Đất biệt thự song lập: 284.315,40 m2
    . Đất hạ tầng: 260.748,90 m2
    + Khu du lịch: 517.435,70 m2
    . Đất công trình công cộng: 121.468,80 m2
    . Đất biệt thự: 97.379,60 m2
    . Đất công viên cây xanh: 227.057,10 m2
    . Đất hạ tầng: 71.530,20 m2
    + Khu vực hạ tầng chung: 28.447,30 m2
  • Tổng mức đầu tư dự kiến: 1.330 tỷ đồng

-Từ thông tin trên chúng ta có tổng diện tích đất thương phẩm để bán của dự án này = 28.43ha (đất biệt thự song lập) + 9.73ha (đất biệt thự) = 38.16ha = 381.600 mét vuông đất thương phẩm.

-Dự án Lagi New City gần đó đang bán với giá THẤP NHẤT 35 triệu/mét vuông, tôi chỉ cần De LaGi của NBB bán bình quân 25 triệu mỗi mét vuông thôi. Link giá bán dự án Lagi New City lấy ở đây: https://www.laginewcity.website/

-Doanh thu dự án De Lagi của NBB = 381.600 mét vuông x 25 triệu/mét vuông = 9.540 tỷ đồng

TÍNH TOÁN LỢI NHUẬN GỘP CỦA DỰ ÁN = Doanh thu – Giá vốn (tổng mức đầu tư dự án) = 9.540 – 1.330 = 8.210 tỷ đồng (1)

*Dự án thứ hai là NBB Garden III: Căn cứ trang web công ty NBB ta có cơ cấu bao gồm 134 căn nhà liền kề, 35 căn Shophouse và 3 Block chung cư cao 33 tầng với tổng 2.201 căn hộ. Tổng mức đầu tư 2.615 tỷ đồng. Link đây: CONG TY CO PHAN DAU TU NAM BAY BAY

  • 2201 căn hộ giá bán tôi tính bình quân chỉ 2,2 tỷ/căn => Doanh thu = 4.842 tỷ

  • 134 căn nhà liền kề giá bán bình quân 8 tỷ/căn => Doanh thu = 1.072 tỷ

  • 35 căn Shophouse giá bán bình quân 6 tỷ/căn => Doanh thu = 210 tỷ

Tổng doanh thu dự án này = 4842 + 1072 + 210 = 6124 tỷ

LỢI NHUẬN GỘP CỦA DỰ ÁN = doanh thu – tổng mức đầu tư = 6124 -2615 = 3.509 tỷ đồng (2)

*Dự án thứ ba là NBB Garden II: Căn cứ trang web công ty NBB ta có cơ cấu dự án bao gồm 132 căn nhà liền kề và 6 Block chung cư cao 18 tầng với tổng 1.347 căn hộ (có đầy đủ tiện ích hiện đại và Trung tâm thương mại tạo dòng tiền ổn định đều đặn cho công ty). Tổng mức đầu tư 1.964 tỷ đồng. Link đây: http://nbb.com.vn/vi-vn/zone/532/item/1156/projectitem.cco

  • 1347 căn hộ giá bán bình quân 2,2 tỷ/căn => Doanh thu = 2.963 tỷ

  • 132 căn nhà liền kề giá bán bình quân 8 tỷ/căn => Doanh thu = 1.056 tỷ

Doanh thu dự án = 2963 + 1056 = 4019 tỷ

LỢI NHUẬN GỘP CỦA DỰ ÁN = doanh thu – tổng mức đầu tư = 4019 -1964 = 2055 tỷ đồng (3)

*Dự án thứ tư là Asahi Tower bao gồm 2.235 căn hộ, 134 căn nhà phố thương mại (shophouse). Tổng mức đầu tư 3.817 tỷ. Link đây: https://asahitower.com.vn/

  • 2235 căn hộ giá bán bình quân 2,2 tỷ/căn => Doanh thu = 4917 tỷ

  • 134 căn shophouse giá bán bình quân 6 tỷ/căn => Doanh thu = 804 tỷ

Doanh thu dự án = 4917 + 804 = 5721 tỷ đồng

LỢI NHUẬN GỘP CỦA DỰ ÁN = doanh thu – tổng mức đầu tư = 5721 – 3817 = 1.904 tỷ đồng (4)

*Dự án thứ năm là khu dân cư Sơn Tịnh hiện tồn kho đến quý 2/2021 còn gần 400 tỷ. Với biên lợi nhuận hơn 50% của dự án này thì doanh thu còn để hạch toán là khoảng gần 1.000 tỷ đồng cho phần đang tồn kho. Vậy dự kiến lợi nhuận gộp còn đâu đó khoảng 550 tỷ đồng CHỈ MỚI TÍNH PHẦN ĐANG TỒN KHO THÔI (5)

Thêm nữa NBB phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu để làm tiếp phần diện tích còn lại của dự án Sơn Tịnh => phần này sẽ hạch toán vào năm 2022

*Dự án thứ 6 là khu du lịch kết hợp dân cư Đồn Điền- thành phố Hạ Long, Quảng Ninh: diện tích 77.15ha, tổng mức đầu tư 900 tỷ đồng với 23.9ha đất thương phẩm. Link trên web công ty NBB đây: CONG TY CO PHAN DAU TU NAM BAY BAY

Đất ở đây tôi tính bình quân chỉ cần bán với giá 15 triệu mỗi mét vuông thì doanh thu dự án = 239.000 mét vuông x 15 triệu = 3.585 tỷ đồng

LỢI NHUẬN GỘP CỦA DỰ ÁN = doanh thu – tổng mức đầu tư = 3585 – 900 = 2.685 tỷ đồng (6)

Từ (1), (2), (3), (4), (5), (6) chúng ta có TỔNG LỢI NHUẬN GỘP CỦA NBB TRONG VÒNG từ 1 đến 4 NĂM TỚI = 8210 tỷ + 3509 tỷ + 2055 tỷ + 1904 tỷ + 550 tỷ + 2685 tỷ = 18.913 tỷ đồng. Viết bằng chữ: mười tám ngàn chín trăm mười ba tỷ đồng.

1 Likes
#3

Mua NBB giá hiện tại sau khi nhận cổ phiếu quỹ và cổ tức tiền giá vốn chỉ còn khoảng 23.7. NẾU SAI cùng lắm chỉ mất 5%, còn NẾU ĐÚNG được lợi nhuận 500%.

Khi đầu tư cần xác định rõ 4 giai đoạn: Đầu cá - Thân cá - Đuôi cá - Đánh chén xong chỉ còn xương. Muốn đầu tư thắng lợi cho lợi nhuận cao mà rủi ro lại thấp thì tốt nhất phải chọn lúc cổ phiếu đang đoạn Đầu cá mà mua vào. NBB đang đầu cá sắp vào thân cá.

==> Mà điều lạ là cổ phiếu vào khúc đuôi cá ăn ít thua nhiều thường rất đông người vào khen, topic đông như quân nguyên. Đầu cá thì ngược lại có khi 1 mình chấp cả đám vào chê bai chọc ngoáy

1 Likes
#4

NHẤN MẠNH CHỖ NÀY: Tính cả cổ phiếu quỹ và cổ tức tiền được nhận thì người mua NBB giá 38 chẳng hạn thì giá vốn thực tế chỉ có 26.2 thôi, tức là giá phải giảm xuống dưới 26.2 người mua giá 38 mới bị lỗ. Cầm NBB yên tâm tuyệt đối !!!

Ai mua NBB giá 38 chẳng hạn thì giá vốn thực tế chỉ có 26.2 thôi. Cụ thể:

-Ai mua 100k cp NBB giá 38 hết 3 tỷ 800 triệu chia cho 128k cổ phiếu thực nhận do được tặng thêm 28k cổ phiếu quỹ ==> giá vốn thực tế là 29.6

-Giá vốn 29.6 nhưng trong vòng 12 tháng tới được nhận 34% cổ tức bằng tiền mặt bao gồm: 9% tiền còn lại của năm 2020 và 25% tiền của năm 2021. Vậy giá vốn = 29.6 - 3.4 = 26.2

*Kết luận: Ai mua NBB giá 38 thì thực chất giá vốn chỉ có 26.2 thôi nhé. Có nghĩa là giá NBB phải giảm xuống dưới 26.2 thì người mua giá 38 mới bị lỗ. Nhìn trung-dài hạn như vậy mới hiểu đúng bản chất và bao quát được hết vấn đề chứ nhìn cái giá khớp 38 là chưa chuẩn đâu. Thân!

1 Likes
#5

Mọi người lưu ý: Tại sao CII phải mất tới 8 năm để thâu tóm cho bằng được NBB kể từ năm 2013 đến nay. Năm 2021 này NBB chia thưởng cổ phiếu quỹ xong mới chốt hạ thương vụ thâu tóm dai dẳng với tỷ lệ sở hữu của CII là gần 94% NBB!

Những dự án nhỏ trước khi thâu tóm xong 94% thì CII cho NBB triển khai trước CÒN NHỮNG DỰ ÁN LỚN NĂM 2021 KHI ĐÃ THÂU TÓM XONG NBB MỚI ĐẨY MẠNH TRIỂN KHAI. Cụ thể: dự án nhỏ Đồi Thủy Sản-Quảng Ninh đã triển khai, dự án nhỏ Diamond Riverside diện tích 4.1ha đã triển khai mặc dù so với quỹ đất ở TPHCM thì Diamond Riverside nó là dự án khá lớn rồi nhưng dự án này so với NBB Garden II chưa triển khai diện tích 8.34ha, NBB Garden III chưa triển khai diện tích 7.75ha và Asahi Tower diện tích 8.15ha thì rõ ràng nó là dự án nhỏ hơn nhiều.

Chính nhờ CII nắm 94% nên NBB mới chia cổ tức bằng tiền tỷ lệ cao đều đặn và thúc đẩy nhanh tiến độ các dự án tạo dòng tiền về cho CII đấy ==> nhà đầu tư nhỏ lẻ đương nhiên cũng được hưởng ké những lợi ích đó, công bằng-minh bạch, chẳng đi đâu mà thiệt. Mấy bố thiếu hiểu biết toàn chê NBB vì CII nắm nhiều ==> thiếu hiểu biết nhất chỗ này đấy.

#6

Ở đây tôi chỉ mới tính toán các dự án NBB đang có tồn kho thể hiện trong báo cáo tài chính NBB còn nhiều dự án lớn khác nữa chưa thèm tính mà đã khủng vậy rồi đấy. NBB là công ty bất động sản niêm yết trên sàn từ rất sớm còn trước cả HDG NLG KDH PDR nhưng lại bị lãng quên, NBB có quỹ đất sạch lớn và nhiều dự án đã xin từ trước khi lên sàn (trước năm 2009) vẫn còn giữ được tới bây giờ mới mở bán khi đất khắp nơi đang sốt cao vì bơm tiền hạ lãi suất, đến nay những dự án này mới bước vào thời kỳ hái quả ngọt cho cổ đông NBB khi giá đất nhiều nơi đã tăng gấp nhiều lần.

#7

Giới đầu tư chỉ biết đến thương vụ anh Năng thâu tóm 90% cổ phần VCS mà quên rằng cả quá trình CII thâu tóm NBB mất hơn 8 năm XỨNG ĐÁNG ĐƯỢC DỰNG THÀNH PHIM, thực sự RẤT KINH ĐIỂN

Anh Năng thâu tóm VCS mất 2 năm còn CII thâu tóm NBB mất 8 năm kể từ năm 2013 tới năm 2021 chia thưởng cổ phiếu quỹ xong mới chốt hạ được thương vụ thâu tóm NBB kéo dài dai dẳng 8 năm. 8 năm cho 1 thương vụ thâu tóm đủ hiểu CII quyết tâm như thế nào, và càng chứng tỏ NBB rất ngon.

Nói thêm chỗ này: lúc đấy anh Năng cũng phải tìm cách đá các quỹ ngoại khỏi VCS đặc biệt là quỹ Red River Holding giống như cách CII đá các quỹ con thuộc quỹ mẹ Dragon Capital ra khỏi NBB vậy đó, vậy mới thâu tóm được. Và tỷ lệ anh Năng thâu tóm VCS cũng khoảng 90% giống như CII thâu tóm NBB vậy

#8

Dự án De Lagi của NBB diện tích 124,7ha giáp biển Phan Thiết ==> vị trí siêu đẹp, đất sổ đỏ hẳn hoi không phải đất 50 năm. NBB đã gom đất từ trước năm 2009 nên giá vốn đất rẻ bèo mà giá bán bây giờ lại cao ngất vì đất khu vực này đang sốt cao. Link dự án: https://delagi.vn/

#9

Bất động sản ở thị xã Lagi (Bình Thuận) đang nóng sốt nên khiến báo cafef đăng bài liên tục về khu vực ven biển Lagi (thị xã này sắp được lên thành phố nhé). NBB hiện có dự án De Lagi đang mở bán diện tích khai thác lớn bậc nhất ở khu vực này

#10

NBB góp vốn vào công ty TNHH Khu Bắc Thủ Thiêm nên chắc chắn NBB có quỹ đất vàng bên Thủ Thiêm, Quận 2. Đất ở đây toàn tấc đất tấc vàng, đất kim cương

Cụ thể: Hợp đồng hợp tác đầu tư của NBB với Công ty Bắc Thủ Thiêm được ký vào ngày 21/5/2021 để thực hiện các hoạt động kinh doanh của Bắc Thủ Thiêm tại các dự án trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, được ký kết giữa hai bên.

Số tiền góp vốn là 625 tỷ đồng, thời hạn góp vốn 36 tháng. Trong đó, Bắc Thủ Thiêm và NBB sẽ hợp tác đầu tư, xây dựng, kinh doanh và phân chia lợi nhuận từ việc đầu tư dự án.

Toàn bộ dự án nằm trên hai khu chức năng số 3 và 4 dọc hai bên cầu Thủ Thiêm hướng về xa lộ Hà Nội của Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng diện tích đất khoảng 89,35 ha, trong đó diện tích đất khai thác khoảng 40,95 ha.

#11

Tôi giới thiệu NBB không phải là mới hôm nay, mọi hành động cần nhất quán bám theo cơ bản nội tại doanh nghiệp, không kì vọng hão huyền, những lợi ích công ty đem lại cho cổ đông phải là thiết thực cụ thể: NBB chia cổ tức bằng tiền 25%/năm và TẶNG cổ phiếu quỹ cho cổ đông. Dự án gối đầu rất nhiều, quỹ đất lớn, …

==> Hoàn toàn là thực tế không kỳ vọng ảo, không đếm cua trong lỗ

1 Likes
#12

Đầu tư vào công ty bất động sản mình nhìn quỹ đất, dự án của nó thôi chứ lợi nhuận từng quý không quan trọng lắm. Ví dụ NTL, NDN, HDG, DPG: bán gần hết đất rồi, dự án gối đầu bé so với vốn hóa => không ăn thua vì hạch toán lợi nhuận cao nhưng còn đất nhiều đâu mà phát triển, lúc đất sốt hết đất bán thì còn nói chuyện gì. Quan trọng lúc đất sốt công ty bất động sản còn đất để bán mới hưởng lợi lớn cho cổ đông chứ hết đất thì hỏng. NBB quỹ đất, dự án còn đầy.

1 Likes
#13

Siêu cổ phiếu lạ ở chỗ này: mấy ông mua sớm được giá rẻ tưởng ngon nhưng mới lên được tí đã bán lúa non NÊN CHÍNH NHỮNG NGƯỜI VÀO SAU MUA GIÁ CAO HƠN NHƯNG KIÊN ĐỊNH GIỮ HÀNG THÌ MỚI LÀ NGƯỜI ĂN DÀY NHẤT, đừng tưởng mua rẻ là ngon.

HSG tăng từ 4k lên 45k gấp hơn 10 lần đấy nhưng mấy ai ăn được trọn vẹn, toàn bán non chỉ lãi được 20%-30%, có ông lướt sóng T+ có khi còn bị lỗ dù cổ phiếu tăng gấp nhiều lần.

#14

Thấy bác PR nhiều, cổ BDS e ko phải là khẩu vị nhưng đầu tuần rảnh tiền vô 1 ngàn chơi

#15

Tôi cung cấp thông tin doanh nghiệp còn việc mua-bán tùy duyên anh em

3 Likes
#16

Mua NBB giá hiện tại sau khi nhận cổ phiếu quỹ và cổ tức tiền giá vốn chỉ còn khoảng 23.7. NẾU SAI cùng lắm chỉ mất 5%, còn NẾU ĐÚNG được lợi nhuận 500%.

#17

Trích: "NBB có nhiều triển vọng tăng trưởng rất mạnh mẽ nhờ lợi thế quỹ đất lớn về quy mô và giá trị, nhưng mới chỉ được khai thác một phần rất nhỏ. Cụ thể, 577 có quỹ đất rộng tổng cộng 368 ha, phân bổ trên 5 tỉnh thành trong cả nước.

Nếu như ở các tỉnh, quỹ đất của 577 giữ các vị trí đắc địa, dư địa tăng trưởng cao thì tại TP.HCM, Công ty sở hữu đến 58 ha đất với giá trị ước tính trên 3.500 tỷ đồng, phần lớn là đất sạch, tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh, giáp ranh Đại lộ Đông –Tây. Tuy nhiên, hiện 577 chỉ mới khai thác 7% quỹ đất này. Nếu được khai thác hết, doanh thu, lợi nhuận ước tính đạt được trong tương lai sẽ rất lớn."

==>Tính từ lúc bài báo này ra đến bây giờ thì giá trị đất của NBB đã tăng gấp 5 lần rồi và quỹ đất của NBB không ngừng mở rộng thêm.

==>Anh chị em đọc bài này để hiểu tiềm năng NBB, họ định giá NBB 60k/cp cách đây 5 năm khi giá đất chưa tăng trong khi từ đó đến bây giờ giá đất đã tăng gấp mấy lần thì định giá phải gấp mấy lần cái giá 60k/cp cách đây 5 năm chứ

#18

Hỏi: “tại sao dự án lớn như De Lagi của NBB mà tổng mức đầu tư chỉ có 1330 tỷ?”

Trả lời: “vì dự án này NBB đã xin và gom đất từ trước khi NBB lên sàn năm 2009 thời đó đất khu vực này rất rẻ”. NHỚ KĨ: trong tổng mức đầu tư của một dự án bất động sản thì 2 chi phí cao nhất là: đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất thì NBB đã giải quyết xong từ khá sớm nên tổng mức đầu tư dự án De Lagi mới thấp như vậy ==> có lợi cho cổ đông. Ví dụ cùng là dự án De Lagi nếu bây giờ NBB mới đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất khi giá đất khu vực này đang sốt cao như hiện tại thì VỠ MỒM luôn, dự án tới 124,7 héc-ta lớn bậc nhất khu vực ven biển thị xã Lagi mà (thị xã này sắp được lên thành phố).

#19

Con VEF giá 1xx mặc dù chỉ số EPS 1k, P/E lên tới 121, giá sổ sách 12k ==> KHÔNG AI DÁM BẢO NÓ ĐẮT Vì dự án nó triển khai xứng đáng mức giá 1xx chẳng qua lợi nhuận chưa thể hiện lên báo cáo tài chính nhưng nhà đầu tư họ nhìn thấy quỹ đất, dự án nên họ đầu tư.

NBB cái hay là lợi nhuận cao, quỹ đất- dự án vẫn còn nhiều nên NBB chỉ số vừa đẹp mà vừa có tài sản lớn ==> dễ nhìn hơn VEF CSC đặc biệt mấy ông hay thích soi EPS, PE

#20

Chứng khoán lúc run mới là lúc dễ kiếm tiền, còn lúc hưng phấn là lúc toang. Cụ thể: HDC giá 1x không mua lên 6x lại tranh nhau, CSC 2x không mua lên 8x lại tranh nhau, NTC 7x không mua lên 300k lại mua ầm ầm. NBB rồi sẽ có lúc lên 8x 1xx đám đông lại lao vào tranh nhau múc cho mà xem

Mục tiêu giá NBB 8x 1xx là rất bình thường với công ty có quỹ đất sạch lớn như NBB nhưng nhiều người họ không hiểu được. Chỉ cần giá đất tăng gấp đôi thì thậm chí cổ phiếu NBB phải có giá tiền trăm. Cụ thể: NBB chỉ cần 1 dự án doanh thu 3000 tỷ dự kiến lãi tầm 800 tỷ sau thuế bây giờ giá đất tăng gấp 2 lần thì chi phí hầu như không đổi vì đất sạch giải phóng mặt bằng rồi trong khi doanh thu tăng gấp 2 lên thành 6000 tỷ ==> công ty lãi thêm được 3000 tỷ + 800 tỷ đã dự kiến = tổng lãi 3800 tỷ (mới chỉ tính 1 dự án thôi nhé). Vì thế công ty bđs càng bán hàng chậm lại càng ngon vì giá đất có xu hướng tăng mạnh theo thời gian