Cợ hội x5 tài khoản

ITC: CTCP Đầu Tư – Kinh Doanh Nhà

Là mã cổ phiếu ngành bất động sản có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại các tỉnh phía nam quỹ đất 120 hecta xung quanh tp.HCM với các dự án chung cư và sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Tình hình tài chính:

Vốn chủ 2000 tỷ, nợ 2500 tỷ. nhưng chỗ nợ đó bao nhiêu là người mua trả tiền trước?

Vốn hóa 2.167 tỷ xấp xỉ = vốn chủ sở hữu, với thị giá 24.85 = giá trị sổ sách, mức BV=1 là hiếm gặp trong khi thị trường đang trả giá cho cổ phiếu bđs rất cao hiện tại. Với 87 triệu cp lưu hành với P/e = 18 thì rõ ràng thị trường đang kỳ vọng vào các dự án sắp hạch toán của ITC.

3

Liên tục chia tách cổ phiếu. Vừa tăng thêm 10% cổ tức = cp.

Cổ đông lớn trong công ty chiếm trên 50%. Công ty Kiến trúc tương lại đó là công ty sân sau của Chủ tịch Mãnh. Cổ đông nhà nước là Công ty Địa ốc Sài gòn chiếm 16%, nước ngoài 0%. Vừa có nhà nước nắm hơn 16%, vừa có đơn vị kiểm toán nằm trong Big Four (Ernst & Young Viet Nam) nên khá yên tâm về chất lượng báo cáo tài chính. Cần lưu ý khoản đầu tư của công ty đầu tư Toàn Việt (thuộc hệ sinh thái TMS) thoái vốn xuống chỉ còn 4,78% nên mới có vol vào.

(Thông tin về Nhóm Toàn Việt tại ITC được biết là như sau:

Toà n Việt và một pháp nhân khác cùng nhóm là Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Thiên Hải (Thiên Hải) nổi lên là những ‘tay chơi’ lớn tại ITC từ năm 2018. Cùng với CTCP Thiết kế Kiến trúc tương lai, nhóm cổ đông tư nhân đóng vai trò chủ đạo tại chủ đầu tư dự án Terra Royal toạ lạc tại giao lộ Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Lý Chính Thắng (Tp. HCM) trong nhiều năm.

N ăm 2019, Đại hội đồng cổ đông thường niên của ITC đã thông qua việc đầu tư vào dự án điện mặt trời Ninh Phước, công suất 200MW, tổng vốn đầu tư ước tính 4.177 tỉ đồng. Trong đó, 1.677 tỉ đồng đầu tư dự án dự kiến được lấy từ nguồn thu từ dự án Terra Royal và dự án Tương Bình Hiệp (tỉnh Bình Dương)

Giai đoạn từ ngày 18/8 – 7/10/2021, Toàn Việt đã bán ra 6,53 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà, giảm mạnh tỉ lệ sở hữu từ 13,02% xuống chỉ còn 4,78%, không còn là cổ đông lớn )

Như vậy, với việc Toàn Việt đã thoái vốn tại ITC thì dự án điện mặt trời này phải xem xét lại. Cổ phiếu ITC trôi nổi trên thị trường tầm 20tr cổ nhỏ lẻ tranh nhau. Nên big boy cần thời gian gom đủ đâu

5

Có 3 công ty con và 1 công ty liên kết.

I. Kết quả kinh doanh Trong 9 tháng đầu năm 2021 kết quả kinh doanh gần như đi ngang so với cùng kỳ 2020 chủ yếu được book vào quý 4 hàng năm.

3 mảng là mảng bất động sản, mảng xây dựng và mảng kinh doanh khách sạn.

  1. M ảng bất động sản

Chiếm tỉ trọng cao nhất cả về doanh thu và lợi nhuận. Do quý 3/2021 tình hình dịch bệnh giãn cách nên mảng xây dựng và khách sạn gần như không hoạt động nên không thể mang về doanh thu trong khi vẫn phải chịu một phần chi phí làm ghi nhận lợi nhuận âm. Để đánh giá, chỉ lấy số liệu 6 tháng đầu năm 2021 khi các mảng đều hoạt động ổn định để đánh giá tỉ trọng. Theo đó mảng BĐS chiếm 77% doanh thu và đến 90% lợi nhuận gộp.

  1. Mảng xây dựng và khách sạn

Chưa có đóng góp nhiều cho kết quả kinh doanh do thông tin năm 2021 bị ảnh hưởng dịch bệnh nên không chính xác.

II. Thông tin dự án và tiềm năng doanh nghiệp

ITC đang có 6 dự án sau:

1. Dự án Terra Royal

Đây là dự án có cả phần căn hộ cao cấp và cả phần khách sạn được khai thác từ năm 2020. Dự án có tổng diện tích 6,581 m² với quy mô 366 căn hộ cao cấp, 305 phòng khách sạn và sàn thương mại cho thuê (7,711 m²).

Đã hoàn thành xong phần khách sạn, bàn giao 1 phần dự án căn hộ cao cấp và hạch toán 1 phần từ 2020. Hiện tại trên quý 3/2021 tồn kho dự án còn lại là 277 tỷ đồng, giảm 55 tỷ đồng so với đầu năm và giảm 600 tỷ so với lúc tồn kho cao nhất của dự án (877 tỷ tại quý 2-2020 ). Như vậy dự án đã được hạch toán phần lớn năm 2020 và phần còn lại sẽ hạch toán nốt trong năm 2021 này.

Mảng khách sạn Dự kiến 2022-2023 vận hành ổn định và mỗi năm có thể đóng góp doanh thu và lợi nhuận khoảng 20-30 tỷ lợi nhuận gộp hàng năm.

Video về khách sạn này: địa thế và thiết kế rất ấn tượng.

Theo thông tin từ môi giới tới quý 2/2021, thì còn tồn kho 277 tỷ cho hơn 108 căn hộ còn lại, lãi tầm hơn 50 tỷ chăng?

2. Dự án Terra Flora

Đây là dự án nằm tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và ITC nắm 85% lợi ích tổng dự án. Dự án có tổng diện tích 1.2ha với block 16 tầng trong đó 1 block là căn hộ, 2 block là văn phòng cho thuê, 1 block là khu trung tâm thương mại và khách sạn. Từ các thông tin của dự án, có thể áng chừng sẽ mang về cho ITC tầm 170 tỷ lợi nhuận (chưa biết thời gian hạch toán chính xác)

Hiện dự án đã có giấy chứng nhận và bàn giao cho các căn hộ thuộc block D1. Hiện công ty đã hoàn thiện phần thô block D2 và tiếp tục xây tiếp block văn phòng tiếp theo. Công ty cũng chuẩn bị tìm kiếm khách hàng cho thuê luôn.

Từ các video fly cam khu vực này, có thể thấy dự án Terra Flora đã bàn giao phần căn hộ còn lại phần văn phòng cho thuê và khách sạn sẽ được triển khai và cho thuê trong các năm tiếp theo từ 2022. Đây sẽ là nguồn thu ổn định cho công ty thay vì mang lại lợi nhuận 1 lần như các dự án khác. Giá cho thuê và lợi nhuận đều đặn sẽ update khi công ty hoàn thành các block này (có thể sai do video youtube chưa cập nhật kịp)

3. Dự án Long Thới – Nhà Bè (The Star Village)

Dự án nằm tại Nhơn Đức, Nhà Bè, tp.HCM với tổng diện tích 55.4ha chia ra làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 với 44.9ha bao gồm sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, chung cư đã được bàn giao cho khách. Giai đoạn 2 đang được triển khai với diện tích khoảng 10.5ha

Hiện dự án giai đoạn 2 đang trong giai đoạn triển khai và mở bán. Tuy nhiên chưa thể hạch toán sớm trong năm 2022 được mà phải từ 2023 mới có thể hạch toán cho giai đoạn 2 nên đây được coi là dự án tương lai gối đầu cho các dự án hạch toán hiện tại của công ty. Với dư địa quỹ đất giai đoạn 2 còn lại thì dự án sẽ mang về hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận cho công ty khi hạch toán

Video về dự án:

Có thể thấy, địa thế và thiết kế dự án này khá là tốt. dân cư đã về ở, công ty hạch toán ntn thì cần báo cáo quý tiếp theo và giải trình tại báo cáo gửi HĐQT để rõ hơn.

4. Dự án Tương Bình Hiệp

Dự án này ITC được nhận 65% lợi ích và có tổng diện tích 19.3ha nằm tại tp. Thủ Dầu Một – Bình Dương. Dự án có quy mô 746 căn nhà phố, biệt thự (72,149 m²) và căn hộ chung cư (2,892 m²).

Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 và đã có quyết định giao đất giai đoạn 1.

Đây là giai đoạn lâu nhất và khó nhất đối với 1 dự án và hiện đã được hoàn tất. Dự án đang tiếp tục thực hiện các pháp lý liên quan và xây dựng hạ tầng. Như vậy dự kiến dự án có thể đưa vào kinh doanh trong 1 vài năm tới để đem về lợi nhuận cho công ty.

5. Dự án KDC Intresco 6A

Đây là dự án nằm tại Bình Chánh – Tp.HCM, địa bàn có tiềm năng tăng giá bđs tốt khi mà huyện có chủ trương quy hoạch lên thành phố trong thời gian vài năm tới. Dự án có tổng diện tích khoảng 7.7ha và hiện quỹ đất đã được đền bù khoảng 80-90% và còn 10-20% chưa hoàn thành đền bù. Theo thông tin thì còn khoảng 73 hộ gia đình chưa thể đền bù do vướng mắc về việc chuẩn bị nơi tái định cư phù hợp.

Trên báo cáo tài chính tồn kho dự án cũng không có sự thay đổi qua các quý cho thấy công ty vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù trong năm 2021. Việc đền bù giải phóng mặt bằng là công tác tốn thời gian nhất đối với các công ty BĐS nên chúng tôi sẽ cập nhật và đưa vào định giá sau khi công ty hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.

6 . Dự án KDC Intresco 6 B

Đây là dự án làm công ty vướng vào kiện tụng trong khâu giải phóng mặt bằng. Cũng theo thông tin từ các bài báo và thời sự về vụ kiện, thì có nhiều người dân đã đặt tiền mua đất dự án này, nhiều hộ dân cũng đã nhận tiền đền bù dự án này. Nhưng trong báo cáo các năm không nêu rõ số tiền này là bao nhiêu nên không tách được trong tổng tiền tồn kho và người mua trả tiền trước.

Công ty liên tục xin gia hạn đầu tư dự án, nhưng cả chính quyền Thành phố và hơn 100 hộ dân đã bỏ tiền ra mua đất đều rất căng thẳng chuyện này. Cẩn trọng do có nhiều người đã bỏ tiền vào, có thể gây kiện tụng.

Một số thông tin rao bán trên các trang rao bán nhà đất, giá đất khu vực này đã lên tới vài chục triệu/mét vuông.

Ngoài các dự án trên ITC còn làm chủ đầu tư nhiều dự án khác như Phước Hải – Bà Rịa, Bình Trưng Đông, … sẽ update sau.

Ngoài ra, công ty có nguồn thu từ cho thuê văn phòng mang lại lợi nhuận tầm 50 tỷ/năm.

III. Kết Luận và Định giá

ITC đang có các dự án sẽ hạch toán trong quý 4-2021 và năm 2022 giúp mang lợi nhuận về cho công ty cùng với quỹ đất cũng đủ triển khai trong vài năm tới chưa lo cạn kiệt.

Tuy nhiên k quá ấn tượng với tiềm năng các dự án của ITC nhất là tiến độ

IV. BCTC quý 3/2021 Phần nợ phải trả 2200 tỷ gồm có mục người mua trả tiền trước ngắn hạn 579 tỷ, người mua trả tiền trước dài hạn 165 tỷ. Khả năng đây là phần khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của phần còn lại dự án Terra Royal

Biên lãi gộp quý 3/2021 gần 70%, vô đối với việc lấy đất giá rẻ đi bán.

Phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên tới 206 tỷ.

15

Vừa rồi đã chia thưởng cp tỷ lệ 10%, tương ứng với 87 tỷ, thì số LNST chưa phân phối này còn khoảng 120 tỷ nữa, đủ cho công ty chia thưởng cp thêm 10% vào năm 2022.

16

Doanh thu chưa thực hiện đầu năm 130 tỷ trong khi cuối quý 3 là 2.100 tỷ.

Dự án điện mặt trời do Toàn Việt đã thoái vốn nên cần các báo cáo tiếp theo để đánh giá tiếp.

  • Định giá:

Kế hoạch kinh doanh năm 2021:

Quý 2 vừa qua, do ảnh hưởng dịch Covid- 19 nên công ty tạm dừng hoạt động làm cho công ty k bàn giao nhà được, lỗ mất 8 tỷ. Tính tới hiện tại hết quý 3/2021 doanh thu của công ty là (157 + 88 + 107) = 352 tỷ, Lợi nhuận là 58 tỷ.

Vậy quý 4 này công ty cần hạch toán doanh thu 430 tỷ, lợi nhuận 60 tỷ thì mới đạt mục tiêu.

Với số tiền gần 579 tỷ người mua trả tiền trước ngắn hạn, 165 tỷ trả trước dài hạn như tại BCTC quý 3 có phải chính là khoản tiền doanh thu như trong kế hoạch tại đại hội cổ đông hay không?

Với tình hình dịch hiện tại và tiền của người dân thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai sau dịch thì công ty có kịp bàn giao và hạch toán trong quý 4 không?

  1. Định giá theo P/e

Nếu ITC bàn giao phần còn lại của dự án Terra Royal + một phần dự án Terra Llora thì hơn 800 tỷ đó thành doanh thu, cứ cho biên lợi nhuận tầm 40% (còn trong quý 3 biên LN lên tới 70%) là 400 tỷ đi thì EPS = 4 00/87= 4 . 6 với P/e = 10 – 15 thì giá mục tiêu từ 45 – 6 0 tuỳ theo công ty hạch toán ntn.

Do dịch ở TP HCM nên không khẳng định được khi nào ITC bàn giao và hạch toán.

  • Định giá theo phương pháp RNAV

Đánh giá chênh lệch định giá lại: khi chạy file Excel định giá đất của ITC thì đều ra mức rơi vào tầm 5000 – 6000 tỷ, tương ứng vốn hoá hiện tại đang 2000 tỷ thì công ty còn có khả năng tăng giá gấp đôi. Tạm thời định giá ITC thị giá lên mức 45 – 50.000đ/cp trong giữa năm 2022.

Chú ý: ITC đang có 3 dự án có thể bị Thành phố HCM thu hồi do quá thời gian bàn giao đất. Cụ thể,

  • Khu 6A Khu dân cư Intresco có diện tích 6,91ha triển khai từ năm 2001 nhưng đến nay mới giải phóng mặt bằng được 64%;
  • Dự án đầu tư hạ tầng KT chính khu 6B diện tích đất giao 21,73ha triển khai năm 2001 đến nay mới giải phóng mặt bằng được 56%;

Dự án phát triển nhà ở tại Lô số 5 diện tích 6,73ha mới giải phóng mặt bằng được 62% dù triển khai năm 2001.

Tác giả: Nguyện Boss – Cá Heo Group

ITC: Update tiềm năng và định giá

Đây là mã cổ phiếu ngành bất động sản có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại các tỉnh phía nam xung quanh TP.HCM với các dự án chung cư và sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Trong năm 2019 chúng tôi đã viết và phân tích ITC, quý nhà đầu tư có thể đọc lại tại link dưới. Và bài viết này chúng tôi sẽ cập nhật và định giá lại cho ITC ở thời điểm hiện tại để nhà đầu tư có thể nắm được tình trạng các dự án và mức độ hấp dẫn của ITC có còn nhiều hay không?

I. Kết quả kinh doanh

Trong 9 tháng đầu năm 2021 ITC đã ghi nhận 354 tỷ doanh thu, ngang bằng so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 59 tỷ đồng, giảm 8% so với cùng kỳ (cùng kỳ lợi nhuận sau thuế đạt 64 tỷ đồng). Như vậy có thể thấy kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của ITC gần như đi ngang so với cùng kỳ 2020 và cũng thấy được kết quả kinh doanh của ITC cũng như các công ty BĐS khác chủ yếu được book vào quý 4 hàng năm. (Hình 1)

Bóc tách doanh thu, lợi nhuận của ITC trên báo cáo tài chính có thể thấy kết quả kinh doanh đến từ 3 mảng là mảng bất động sản, mảng xây dựng và mảng kinh doanh khách sạn. Trong đó mảng bất động sản chiếm tỉ trọng cao nhất cả về doanh thu và lợi nhuận. Do quý 3 tình hình dịch bệnh dãn cách nên mảng xây dựng và khách sạn gần như không hoạt động nên không thể mang về doanh thu trong khi vẫn phải chịu một phần chi phí làm ghi nhận lợi nhuận âm. Để đánh giá đúng chúng tôi chỉ lấy số liệu 6 tháng đầu năm 2021 khi các mảng đều hoạt động ổn định để đánh giá tỉ trọng. Theo đó mảng BĐS chiếm 77% doanh thu và đến 90% lợi nhuận gộp. Mảng xây dựng và khách sạn chưa có đóng góp nhiều cho kết quả kinh doanh của ITC. Cụ thể như hình 2 dưới:

Trong phần sau của bài viết chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các dự án của ITC và chủ yếu phân tích mảng bất động sản và khách sạn, 2 mảng đóng góp chính cho kết quả kinh doanh của ITC.

II. Thông tin dự án và tiềm năng doanh nghiệp

Hiện tại ITC đang triển khai nhiều dự án khác nhau nên chúng tôi sẽ đi thông tin từng dự án và từ đó sẽ giúp nhà đầu tư hiểu và nắm được tiến độ dự án cũng như thời điểm hạch toán

  1. Dự án Terra Royal

Đây là dự án có cả phần căn hộ cao cấp và cả phần khách sạn được khai thác từ năm 2020. Dự án có tổng diện tích 6,581 m² với quy mô 366 căn hộ cao cấp, 305 phòng khách sạn và sàn thương mại cho thuê (7,711 m²). (Hình 3)

Dự án đã được hạch toán từ 2020 và hiện tại trên quý 3 tồn kho dự án còn lại là 277 tỷ đồng, giảm 55 tỷ đồng so với đầu năm và giảm 600 tỷ so với lúc tồn kho cao nhất của dự án ( 877 tỷ tại quý 2-2020 ). Như vậy dự án đã được hạch toán phần lớn năm 2020 và phần còn lại sẽ hạch toán nốt trong năm 2021 này.

Mảng khách sạn của dự án trong quý 3 đã không mang lại doanh thu cho ITC do tình hình dịch bệnh khiến không có khách. Trong 6 tháng đầu năm doanh thu đạt được mảng này là 23 tỷ đồng. Trong quý 4 chúng tôi cho rằng mảng khách sạn cũng gần như không đóng góp được cho kết quả kinh doanh của công ty do hoạt động dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh mới đang trong giai đoạn hồi phục dần trở lại. Dự kiến 2022-2023 khách sạn có thể vận hành ổn định và mỗi năm có thể đóng góp doanh thu và lợi nhuận lớn hơn cho ITC (20-30 tỷ lợi nhuận gộp hàng năm)

  1. Dự án Long Thới – Nhà Bè (The Star Village)

Dự án nằm tại Nhơn Đức, Nhà Bè, tp.HCM với tổng diện tích 55.4ha chia ra làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 với 44.9ha bao gồm sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, chung cư đã được bàn giao cho khách. Giai đoạn 2 đang được triển khai với diện tích khoảng 10.5ha (Hình 4)

Hiện dự án giai đoạn 2 đang trong giai đoạn triển khai và mở bán. Tuy nhiên theo chúng tôi dự án chưa thể hạch toán sớm trong năm 2022 được mà phải từ 2023 mới có thể hạch toán cho giai đoạn 2 nên đây được coi là dự án tương lai gối đầu cho các dự án hạch toán hiện tại của công ty. Với dư địa quỹ đất giai đoạn 2 còn lại thì dự án sẽ mang về hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận cho công ty khi hạch toán

  1. Dự án Terra Flora

Đây là dự án nằm tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và ITC nắm 85% lợi ích tổng dự án. Dự án có tổng diện tích 1.2ha với block 16 tầng trong đó 1 block là căn hộ, 2 block là văn phòng cho thuê, 1 block là khu trung tâm thương mại và khách sạn. (Hình 5)

Hiện dự án đã có giấy chứng nhận và bàn giao cho các căn hộ thuộc block D1. Hiện công ty đã hoàn thiện phần thô block D2 và tiếp tục xây tiếp block văn phòng tiếp theo. Công ty cũng chuẩn bị tìm kiếm khách hàng cho thuê luôn.

Có thể thấy dự án Terra Flora đã bàn giao phần căn hộ còn lại phần văn phòng cho thuê và khách sạn sẽ được triển khai và cho thuê trong các năm tiếp theo từ 2022. Đây sẽ là nguồn thu ổn định cho công ty thay vì mang lại lợi nhuận 1 lần như các dự án khác. Giá cho thuê và lợi nhuận đều đặn chúng tôi sẽ update khi công ty hoàn thành các block này.

  1. Dự án Tương Bình Hiệp

Dự án này ITC được nhận 65% lợi ích và có tổng diện tích 19.3ha nằm tại tp. Thủ Dầu Một – Bình Dương. Dự án có quy mô 746 căn nhà phố, biệt thự (72,149 m²) và căn hộ chung cư (2,892 m²). (Hình 6)

Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 và đã có quyết định giao đất giai đoạn 1.

Đây là giai đoạn lâu nhất và khó nhất đối với 1 dự án và hiện đã được hoàn tất. Dự án đang tiếp tục thực hiện các pháp lý liên quan và xây dựng hạ tầng. Như vậy dự kiến dự án có thể đưa vào kinh doanh trong 1 vài năm tới để đem về lợi nhuận cho công ty.

  1. Dự án KDC Intresco 6A

Đây là dự án nằm tại Bình Tránh – tp.HCM, địa bàn có tiềm năng tăng giá bđs tốt khi mà huyện có chủ trương quy hoạch lên thành phố trong thời gian vài năm tới. Dự án có tổng diện tích khoảng 7.7ha và hiện quỹ đất đã được đền bù khoảng 80-90% và còn 10-20% chưa hoàn thành đền bù. Theo thông tin chúng tôi nhận được thì còn khoảng 73 hộ gia đình chưa thể đền bù do vướng mắc về việc chuẩn bị nơi tái định cư phù hợp.

Trên báo cáo tài chính tồn kho dự án cũng không có sự thay đổi qua các quý cho thấy công ty vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù trong năm 2021. Việc đền bù giải phóng mặt bằng là công tác tốn thời gian nhất đối với các công ty BĐS nên chúng tôi sẽ cập nhật và đưa vào định giá sau khi công ty hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. (Hình 7)

Ngoài các dự án trên ITC còn làm chủ đầu tư nhiều dự án khác như Phước Hải – Bà Rịa, 6B, Bình Trưng Đông, … nhưng không tác động đến kết quả kinh doanh của ITC trong ngắn hạn nên chúng tôi sẽ update trong các báo cáo sau.

III. Kết Luận và Định giá

Như phân tích ở trên chúng ta có thể thấy ITC đang có các dự án sẽ hạch toán trong quý 4-2021 và năm tới giúp mang lợi nhuận về cho công ty cùng với quỹ đất cũng đủ triển khai trong vài năm tới chưa lo cạn kiệt. Tuy nhiên công bằng mà nói chúng tôi k quá ấn tượng với tiềm năng các dự án của ITC nhất là tiến độ nhưng về định giá chúng tôi cho rằng ITC vẫn đang ở vùng khá rẻ và chưa đắt so với các cổ phiếu BĐS khác hiện nay. Hiện tại vốn hóa của ITC đang là khoảng 2k tỷ đồng, chỉ tương đương vốn chủ sở hữu của công ty. Chưa kể quỹ đất công ty sở hữu cùng tồn kho lớn sẽ là động lực tăng giá cho ITC trong thời gian tới. Theo chúng tôi định giá hợp lý cho ITC trong 1-2 quý tới là khoảng 28k/cp.

Nguồn : lượm

Cổ phiếu Kinh doanh Nhà TP Hồ Chí Minh nổi sóng hậu giãn cách

DIENDANDOANHNGHIEP.VN Cổ phiếu ITC- Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà TP Hồ Chí Minh đã nổi sóng hậu giãn cách, hút dòng tiền của giới đầu tư mạnh mẽ…

Trong nhiều phiên giao dịch của tháng 10/2021, cổ phiếu ITC tiếp tục hút dòng tiền cực mạnh khi dịch bệnh tại TP Hồ Chí Minh được kiểm soát và TP đã nới lỏng giãn cách. Cùng với sự sốt nóng của cổ phiếu dòng bất động sản (BĐS) , ITC có nhiều phiên khớp lệnh lên tới 6 triệu cổ phiếu mỗi phiên. Cụ thể phiên ngày 10/10, hơn 6 triệu cổ phiếu ITC được khớp lệnh với tổng giá trị lên tới 119,3 tỷ đồng. Các phiên còn lại trung bình từ 3-4 triệu cổ khớp lệnh với tổng giá trị hàng trăm tỷ đồng.

Điều này cho thấy tính thanh khoản cũng như giá cổ phiếu ITC được cải thiện sau thời gian dài nằm dưới giá trị sổ sách. Cho đến phiên ngày 22/10, cổ phiếu ITC cán mốc 21.200 đồng/cổ phiếu nhưng thị giá này vẫn thấp hơn 1.500 đồng/cổ phiếu so với giá trị sổ sách của ITC là 22.750 đồng/cp. Theo các chuyên gia, với tiềm năng và quỹ đất cùng với thị giá còn thấp so với mặt bằng chung của giá cổ phiếu BĐS, ITC còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Tiền thân là DNNN đầu tư và kinh doanh nhà thuộc Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn, ITC chính thức đi vào hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần từ tháng 1/2001. Qua bốn lần tăng vốn, từ vốn điều lệ là 25 tỷ đồng, nay vốn điều lệ của ITC đã lên đến hơn 230 tỷ đồng. Lĩnh vực kinh doanh chính của ITC là đầu tư kinh doanh BĐS và thi công xây dựng các công trình dân dụng, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, vui chơi giải trí; Thực hiện các dịch vụ về BĐS và môi giới bất động sản…

Trong nhiều năm gần đây, ITC được chọn là nhà thầu cho các dự án cỡ vừa trong xây dựng các cao ốc thương mại, công nghiệp và khu dân cư. Từ khi thành lập và hoạt động đến nay, ITC vẫn luôn giữ được tốc độ phát triển khá ổn định trong điều kiện thị trường BĐS có nhiều biến động. ITC có quan hệ chặt chẽ với các cơ quan Nhà nước, đặc biệt là tỷ lệ sở hữu của Tổng Công ty Địa Ốc Sài Gòn tại ITC đạt hơn 37 tỷ đồng, tương đương 16,15% vốn điều lệ. Đây là một lợi thế mà không phải doanh nghiệp cùng ngành nào cũng có được.

Tính tới thời điểm hiện tại, ITC đã bán hơn 180 căn trên 288 căn hộ cao cấp An Khang (An Phú - An Khánh – Q.2). Việc triển khai các dự án khu dân cư ở Long Thới (Nhà Bè) và Đa Phước (Bình Chánh) với tổng diện tích là 54ha, trong đó dành một phần để tham gia chương trình nhà ở của TP Hồ Chí Minh đang được tiến hành một cách thuận lợi sau khi dịch bệnh được kiểm soát…

Đánh giá về cổ phiếu ITC, giới chuyên gia nhận định nhà đầu tư cần chú ý bởi đây là một trong số nhóm cổ phiếu còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trong kế hoạch kinh doanh của ITC, có một số điểm đáng chú ý như việc doanh nghiệp tiếp tục đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhà, dịch vụ địa ốc và tư vấn xây dựng chiếm tỷ trọng 78.33% cơ cấu doanh thu. Đồng thời, ITC đang đa dạng hóa các hình thức về dịch vụ địa ốc, đẩy mạnh hoạt động của Trung tâm kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, hầu hết các dự án chính của ITC được lên kế hoạch thực hiện trong thời gian 2009 - 2021 đều hướng phân khúc có khả năng phát triển tương đối ổn định như khu chung cu, khu dân cư. Đây là phân khúc nhà ở với giá thấp và trung bình; ngoại trừ dự án An Khang có mức giá khá cao. Công ty tiếp tục nâng cao hiệu quả khai thác hai cao ốc An Cư và An Khang, chuyển nhượng một số mặt bằng như khu 146 Hoàng Văn Thụ, Q. Phú Nhuận và ngôi nhà 27 Tú Xương, Q. 3, Tp. Hồ Chí Minh.

12

Theo tính toán, ITC sở hữu khoảng 120ha đất vàng khắp HCM, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai… và có gần 1.100 tỷ đồng từ người mua trả tiền trước liên quan dự án Terra Royal. Với tổng vốn điều lệ 797,2 tỷ đồng, tổng số lượng cổ phần 79.726 cổ phần cùng với địa bàn kinh doanh các dự án chủ yếu ở Tp.HCM và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu,… có thể thấy khu vực đất vùng ven sốt nóng đã tác động cực mạnh lên giá cổ phiếu ITC.

Theo báo cáo tài chính quí 2/2021 đã công bố, nợ vay của doanh nghiệp đang có xu hướng giảm dần trong giai đoạn gần đây. Đây là điểm tích cực về việc doanh nghiệp có dòng tiền thanh toán nợ. Tỷ lệ chiếm dụng vốn cao cũng cho thấy uy tín của ITC với nhà cung cấp.

HĐQT ITC mới đây đã thông qua phương án phát hành gần 7,93 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2020. Tỷ lệ phát hành 10%, tương ứng cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu được nhận về 10 cổ phiếu mới. Giá trị phát hành theo mệnh giá hơn 79 tỷ đồng. Nguồn vốn phát hành lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại ngày 31/12/2020.

Tính đến 31/12/2020, ITC còn gần 155 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối. Ngoài ra công ty còn hơn 75 tỷ đồng trong quỹ đầu tư phát triển, gần 3 tỷ đồng trong quỹ khác thuộc chủ sở hữu và gần 749 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần… Trong bối cảnh giá đất hứa hẹn còn điều kiện nóng lên ở các địa bàn vùng ven thì cổ phiếu của những Công ty sở hữu nhiều quỹ đất như ITC được các CTCK đánh giá sẽ còn nhiều sức hấp dẫn bất ngờ đối với giới đầu tư.

Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là thị trường đầu tư hấp dẫn khiến các đại gia địa ốc vẫn luôn tập trung nguồn lực. Sự mất cân đối trong cung cầu ở một số phân khúc, địa bàn, cùng với dịch bệnh dần được kiểm soát đã khiến thị trường bất động sản trong nước trở nên hấp dẫn. Dự báo trong thời gian tới, thị trường này sẽ vẫn tiếp tục phát triển, nhất là phân khúc nhà ở và quỹ đất vùng ven. Cùng với tốc độ đô thị hóa như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp sẽ vẫn còn rất cao. Điều này mang lại triển vọng sáng sủa cho thị trường BĐS nói chung và cổ phiếu ngành BĐS nói riêng. ITC và nhiều cổ phiếu trong ngành có thể là điểm đến của dòng tiền theo thời gian.

Kết phiên 16/11/2021, giá cổ phiếu ITC dừng tại mức 23,600 đồng/cp, giảm 4% so với đầu tháng 11/2021.

3

Quý 3/2021, mặc dù doanh thu thuần giảm 19%, còn gần 108 tỷ đồng, nhưng ITC vẫn đạt gần 45 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 48% so cùng kỳ. Nguyên nhân chủ yếu là nhờ giá vốn giảm mạnh hơn doanh thu.

Trong 9 tháng đầu năm, ITC đạt hơn 59 tỷ đồng lợi nhuận ròng, xấp xỉ cùng kỳ khi doanh thu thuần (350 tỷ đồng) đi ngang và giá vốn (210 tỷ đồng) giảm 17%.

Năm 2021, ITC đặt mục tiêu doanh thu đạt 781 tỷ đồng, giảm 17% so với năm trước. Công ty cho biết doanh thu được ghi nhận chủ yếu đến từ phần còn lại của căn hộ thuộc dự án Terra Royal, dự án Terra Flora, hoạt động xây lắp và cho thuê bất động sản

Theo đó, Công ty dự kiến lợi nhuận sau thuế đạt 120 tỷ đồng, giảm 12% so với năm 2020. ITC đã thực hiện được 45% chỉ tiêu doanh thu và 52% mục tiêu lợi nhuận cả năm sau 9 tháng.

4

Tổng tài sản ITC tính đến ngày 30/09/2021 xấp xỉ đầu năm, đạt gần 4,517 tỷ đồng. Trong đó, tài sản chủ yếu là hàng tồn kho và tài sản cố định.

Cuối kỳ, dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn của Công ty lần lượt giảm 10% và 24%, còn gần 490 tỷ đồng và 218 tỷ đồng.

CƠ HỘI ĐẦU TƯ • Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh Nhà (Intresco) tiền thân là Doanh nghiệp nhà nước được sớm cổ phần hóa từ những năm 2000. Công ty tích lũy được quỹ đất sạch khu vực nội đô thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Trong một vài năm tới, công ty sẽ tích cực khai thác giá trị tiềm năng của các mảnh đất này. Ngoài ra, ITC cũng đặt ra các định hướng dài hạn khác bên cạnh phát triển bất động sản nhà ở, là phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng và điện mặt trời. • Năm 2019, ITC hoàn thành các hạng mục cuối cùng để bàn giao dự án Terra Royal tại Quận 3, tp Hồ Chí Minh và Quý 4. Đây là cao ốc căn hộ - khách sạn tọa lạc tại khu đất vàng 2 mặt tiền Lý Chí Thắng và Nam Kỳ Khởi Nghĩa với tổng mức đầu tư gần 2000 tỷ. Dự kiến khu căn hộ của dự án này mang lại cho ITC 200 tỷ lợi nhuận cho năm nay. Danh mục dự án gối đầu của Intresco cũng khá dồi dào. Công ty bắt đầu triển khai kinh doanh dự án căn hộ cao ốc Terra Flora (Nhơn Trạch, Đồng Nai). Quỹ đất còn lại sẽ được phát triển trong tương lai bao gồm Khu Dân cư Tương Bình Hiệp (Bình Dương) 19.3 ha, KDC Star Village 55 ha tại Nhà Bè, KDC Intresco 6A Bình Chánh. • Công ty bắt đầu khởi sắc trong hoạt động kinh doanh vài năm trở lại đây khi tích cực triển khai các dự án bất động sản. ITC có cơ cấu tài chính tương đối lành mạnh, trả cổ tức bằng tiền thường xuyên. RỦI RO Hiệu quả các dự án bất động sản là một dấu hỏi khi công ty chỉ ghi nhận biên gộp tương đối thấp dưới 15% ở các dự án trước đó. KHUYẾN NGHỊ Intresco với bề dày lịch sử đã tích lũy được quỹ đất lớn và đang được tích cực khai thác trong năm nay. Năm 2019 là điểm rơi lợi nhuận của ITC khi bàn giao dự án đất vàng Terra Royal tại Quận 3 tp. Hồ Chí Minh, cũng như tiến hành triển khai các dự án quan trọng khác như Terra Flora, KDC Tương Bình Hiệp… Tuy nhiên bên cạnh rủi ro ngành bất động sản, các dự án Intresco ghi nhận biên lợi nhuận khá thấp và chưa xứng tầm với tiềm năng. Định giá RNAV phù hợp cho ITC ở mức 21.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn thị giá 24%. Cổ phiếu ITC đang điều chỉnh nhưng vẫn giữ trend tăng giá, cho vị thế mua an toàn để hướng về nhịp vượt đỉnh ngắn hạn qua vùng 18.

dự án rất nhiều

2 Likes

Chấm hóng!

công ty này rất tiềm năng đó bác

Debt công ty cũng không bao nhiêu, hàng quá giá trị

công ty nợ ít, tài sản nhiều, dòng tiền lại quá tốt. thực sự quá rẻ

Cơ cấu cổ đông là người trong nghề xây dựng và tài chính, rất chất lượng

111

Dự án Khu dân cư Long Thới (xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè) có tổng diện tích khoảng 55,4ha, nằm trên trục đường Lê Văn Lương là đường nối liền Quận 4 ngay trung tâm Thành phố với khu đô thị Nam Sài Gòn, Quận 7 và xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè; phía Bắc và phía Tây giáp đường cao tốc vành đai 3 - nối Quốc lộ 1A với tỉnh Đồng Nai – một công trình đang được Chính phủ quy hoạch và xây dựng. Nằm giữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với khu đô thị sinh thái Hiệp Phước và khu đô thị GS của Hàn Quốc, từ dự án có thể đi đến sân bay Long Thành trong tương lai hoặc có thể đi đến các Quận 2 và Quận 9 một cách thuận lợi, nhanh chóng, tránh được tình hình kẹt xe đang ngày một gia tăng trong Thành phố.

Dự án sẽ được phát triển thành một khu phức hợp, đó là một quần thể bao gồm: chung cư cao tầng, biệt thư đơn lập, song lập, nhà liên kế vườn, liên kế phố… tạo nên sự phong phú trong bố cục tổ chức không gian khu nhà ở. Cư dân sinh sống tại đây sẽ được đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu của mình thông qua các tiện ích như: khu công viên cây xanh và công trình công cộng, khu thương mại - dịch vụ, trường học, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao, y tế…

ITC theo cá nhân mình đánh giá là chơi được, lãnh đạo nắm hơi ít cp, đọc bctc thấy cũng rõ ràng. EY kiểm toán nên khá yên tâm. Mình nghĩ chưa phải con hàng tốt nhất để hold dài hạn. ROE thấp hơn nhiều so với mặt bằng chung cổ đất => Điểm này khá tệ vì nó nói lên khả năng sử dụng vốn của ITC không ổn cho lắm.

1 Likes

đồng ý, khả năng bán hàng và khả năng sử dụng vốn ITC không tốt. Nhưng bù lại ITC có nhiều tài sản, tài sản lớn và ít nợ vay. Tiềm năng tăng trưởng lớn trong tương lai

bác đây có phải là trong đội ITC đè giá cho anh em về cát bụi không

vốn hóa mới hơn 900 tỉ. Tổng tài sản vài nghìn tỉ chưa được định giá lại

" Định giá

Với kỳ vọng hoạt động kinh doanh sẽ tiếp tục đạt hiệu quả, tiềm năng từ các dự án bất động sản và mảng dịch vụ khách sạn sẽ đóng góp lớn cho công ty trong tương lai. Giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là khoảng 35,960 đồng"

Team đứa bạn định giá

SD9 mua là nhân 5 tài khoản - 6 thủy điện doanh thu 420 tỷ, bán ra thị trường thu về 2200 tỷ, vốn hóa 300 tỷ