NOTE: Mua IDC quanh vùng giá 37, mục tiêu 1 năm là 49 nghìn/Cp => Upside >30%/năm!
I. IDC – Tổng cty Đầu tư và Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam:
IDC với vị thế là 1 trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất đạt 771,52 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.
Chiến lược dài hạn. Tập trung phát triển quỹ đất mới từ 1.000 – 1.500 ha ở các tỉnh như Hải Phòng và 500.000 - 1 triệu m2 nhà xưởng cho thuê trong giai đoạn 2021-2025…
1. KQKD sơ lược:
Về KQKD quý 1.2021: Doanh thu hợp nhất đạt 1.064 tỷ đồng (-0,8% YoY), LNST đạt 80 tỷ đồng (+9,2% YoY) trong Q1/2021. Trong đó: Hoạt động kinh doanh KCN chưa có sự thay đổi đáng kể. Trong kỳ, IDC chưa ghi nhận doanh thu từ KCN Hựu Thạnh, do đó doanh thu thuần tăng trưởng 1,1% YoY. Biên lợi nhuận gộp tăng 1% YoY lên mức 42% nhờ vào giá thuê tại KCN Phú Mỹ mở rộng tăng.
2. Triển vọng và định giá:
Doanh thu hợp nhất kế hoạch dự kiến đạt 5.876 tỷ đồng (+29% YoY) và LNST đạt 617 tỷ đồng (+44% YoY). Trong đó, diện tích thuê KCN đạt mức 110 ha (+64% YoY), chủ yếu tập trung cho thuê tại KCN Hựu Thạnh với diện tích sẵn sàng thuê 80 ha, KCN Cầu Nghìn 10 ha và KCN Phú Mỹ mở rộng 20 ha. Hoạt động kinh doanh điện tăng trưởng nhẹ 5% YoY và hoạt động thu phí BOT tăng trưởng 3% YoY:
-Mảng Khu công nghiệp: Doanh thu hoạt động thuê KCN dự kiến đạt 1,330 tỷ đồng (+107% YoY). Lợi nhuận gộp biên đạt mức 44% (+9% YoY) nhờ vào giá thuê KCN cũ tăng 8% YoY:
KCN Hựu Thạnh: sẽ thúc đẩy tăng trưởng với (1) Diện tích thuê dự kiến đạt 80 ha với giá thuê trung bình 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Đồng thời, giả định KCN Hựu Thạnh chuyển sang ghi nhân doanh thu 1 lần cho phần diện tích cho thuê trong năm, biên lợi nhuận KCN Hựu Thạnh kỳ vọng đạt mức 50%. Tính đến Q1/2021, IDC đã đền bù giải tỏa 92% tổng diện tích đất (tương đương 482 ha) với giá trị đạt 2.350 tỷ đồng. KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực tăng trưởng chính trong 2-3 năm tới.
KCN khác: Phú Mỹ II MR diện tích cho thuê 20ha, giá thuê dự kiến 90 usd/m2/chu kỳ thuê; KCN Cầu Nghìn 10ha, giá thuê dự kiến 65 usd/m2/chu kỳ thuê
-Hoạt động kinh doanh điện tăng trưởng không đáng kể do thủy điện Dak Mi ngừng hoạt động. Doanh thu hoạt động kinh doanh điện dự báo đạt 2,996 tỷ đồng (+3% YoY), trong đó doanh thu từ thủy điện Dak Mi 3 giảm 50% đạt mức 148 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 6.8%, không thay đổi so với cùng kỳ.
-Hoạt động khác: BOT và xây lắp đóng góp không đáng kể, không thay đổi nhiều so với cùng kỳ…
BẢNG: Ước tính DT và LN năm 2021 của IDC
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp và phân tích
=>Với giả định tập trung vào động lực tăng trưởng mạnh mẽ từ mảng KCN, chủ yếu là KCN Hựu Thạnh đã đề cập ở trên (như ý chí Ban lãnh đạo đề ra trong báo cáo thường niên 2020), các mảng khác chỉ tăng trưởng nhẹ hoặc đi ngang, thì doanh thu ước tính năm 2021 đạt 5,876 tỷ, tăng trưởng gần 30% so 2020, LNST đạt 617 tỷ, tăng trưởng 44% (giả định khiêm tốn khi biên LNR chỉ tăng 10% với cùng kỳ), EPS đạt 2.050 đồng/cp. Hiện IDC giao dịch với mức P/E quanh 24.5 lần => Giá trị hợp lý 1 năm của IDC quanh mức 49 nghìn/cổ phiếu!
II. SSG – Công ty Cổ phần Tập đoàn SSG:**
1. Mô hình kinh doanh:
Đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vực cốt lõi làm nên tên tuổi của thương hiệu SSG. Nhiều năm phát triển kinh doanh bất động sản, SSG nhưng vẫn luôn tập kết vào 2 loại hình chính là căn hộ cao cấp, biệt thự và văn phòng. Một số dự án tiêu biểu vượt trội của chủ đầu tư phải kể đến như: Thảo Điền Pearl, Saigon Pearl, Pearl Plaza. Đây đều là các chiếc tên mang tính biểu tượng ở khu vực quận 2, Quận Bình Thạnh và Thảo Điền.
Hiện tại, tập đoàn SSG nhưng vẫn luôn tập kết vào lĩnh vực nòng cốt bất động sản, hiện đã sở hữu đến 24 công ty thành viên. Rất nhiều quỹ đất vàng đã được thương hiệu thâu tóm, dự định cho công bố loạt dự án đình đám như: Mỹ Đình Pearl, Cape Pearl, Thanh Đa Pearl.
Mới đây, tập đoàn SSG đã “lấn sân” thêm lĩnh vực đầu tư phát triển giáo dục theo chuẩn quốc tế. Và Trường học quốc tế Wellspring với chương trình đào tạo song ngữ là thí điểm đầu tiên – hiện có 2 cơ sở ở TP.HCM và Hà Nội.
2. Quy mô:
CTCP Tập đoàn SSG được thành lập vào ngày 24/10/2003, gồm có 24 công ty thành viên hoạt động chủ yếu trên các lĩnh vực gồm: Đầu tư kinh doanh bất động sản, phát triển giáo dục và năng lượng tái tạo. Trụ sở chính ban đầu của tập đoàn đặt tại 92 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Phú Nhuận, TP.HCM. Chủ tịch HDQT hiện tại là Bà Nguyễn Hồng Phương.
Hết năm 2019, vốn điều lệ của SSG đạt 1.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã không tăng vốn kể từ tháng 8/2014.
Loạt dự án đang triển khai khác ở TP HCM như: Pearl 5 (1.683 m2), Opal (41 tầng), Cape Pearl (2 ha), Thanh Đa Pearl (2.776 m2), dự án Khu phức hợp ở - thương mại - dịch vụ quận 12, TP HCM (2,1 ha) với dự án Mỹ Đình Pearl (3,8 ha) ở Hà Nội.
III. GAME thoái vốn – Cuộc chơi dần quy SSG, tay chơi xuất sắc nhất:
Dòng thời gian:
Ngày 20/10/2020: Tổng công ty IDICO nhận được Quyết định số 1356/QD-BXD của Bộ Xây dựng về việc Phê duyệt Phương án thoái vốn nhà nước tại Tổng công ty Idico-CTCP. Kết quả, Bộ Xây dựng đã thoái vốn thành công 108 triệu cp với giá bình quân 26.936 nghìn/cp.
Ngày 22/02/2021: Sau khi Bộ Xây dựng thoái thành công, thì 02 Cổ Đông lớn đã lộ diện đó là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (Bitexco) và CTCP Tập đoàn SSG (SSG) sở hữu với tỷ lệ bằng nhau là 22.5%.
Ngày 20/05/2021: Cổ đông chiếm tỷ trọng cao còn là đó là Công ty TNHH Sản xuất và Thương mai Bách Việt (tạm gọi Bách Việt) mua 940 nghìn IDC từ Đăng Việt Dũng (Con trai ông Đặng Chính Trung – Thành viên HĐQT IDC), sở hữu 3.6%. Đáng chú ý, Bà Nguyễn Hồng Phương – Chủ tịch của SSG cũng là người thành lập Bách Việt năm 1996, mà hiện tại người đại diện theo pháp luật là ông Vũ Xuân Hòa.
Ngày 27/05/2021: Cafef đưa tin (‘https://s.cafef.vn/idc-416880/tap-doan-bitexco-muon-thoai-von-khoi-idico-idc.chn’) Bitexco muốn thoái toàn bộ 22.5% tỷ lệ IDC theo thỏa thuận hoặc khớp lệnh từ ngày 28/05 – 25/06/2021.
=> Như vậy, với việc Bitexco thoái vốn toàn bộ, thì SSG trước mắt là cô đông lớn duy nhất và không có đối trọng. Việc ai sẽ là cổ đông lớn tiếp theo đối với tỷ lệ 22.5% sau khi Bitexco thoái vốn vẫn còn đang bỏ ngỏ. Tuy nhiên, với tiềm lực tài chính và tham vọng của SSG, cùng với đó là tiềm năng phát triển với quỹ đất KCN cực kỳ lớn (hơn 1350 ha đã cho thuê, sẵn sàng cho thuê gần 900ha và kế hoạch phát triển hơn 1000 ha tiếp theo) thì Phúc cho rằng, khả năng SSG tiếp tục nâng tỷ lệ tại IDC là hoàn toàn có thể…Chúng ta sẽ cùng theo dõi diễn biến sắp tới để có những đánh giá chính xác hơn!