G**iá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là khoảng 35,960 đồng **
****Nhận định cổ phiếu ITC - Miền đất hứa?
Chắc hẳn nhiều nhà đầu tư không còn xa lạ gì với cổ phiếu ITC - một cổ phiếu thuộc lĩnh vực Bất động sản đang rất được quan tâm hiện nay, đặc biệt còn được coi là một đại gia cao cấp trong lĩnh vực Bất động sản tại tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Trong chuyên mục cổ phiếu 10 phút ngày hôm nay Take Profit sẽ nhận định cổ phiếu ITC, một trong những mã cổ phiếu được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây. ITC thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà được niêm yết trên sàn HOSE thuộc ngành bất động sản. Vậy hãy cùng chúng tôi tìm hiểu xem cổ phiếu này sắp tới sẽ có những triển vọng gì và có an toàn để đầu tư hay không qua video ngay sau đây nhé!
Tổng quan Doanh nghiệp Công ty
Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà với tiền thân là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa từ ngày 18/02/2000. Hoạt động với các mảng kinh doanh bất động sản, xây lắp và dịch vụ. Trong đó hoạt động chủ yếu là kinh doanh bất động sản với các dự án lớn như: Terra Royal, khu dân cư Long Thới Nhà Bè, Terra Flora. Lợi thế cạnh tranh: Doanh nghiệp trước đây là nhà nước nên được sở hữu nhiều quỹ đất tại các vị trí đắt giá như khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, Thủ Đức. Sau khi được chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần từ năm 2000 nhưng doanh nghiệp vẫn còn duy trì được các mối quan hệ với cơ quan nhà nước giúp cho công ty có thể thực hiện được các dự án lớn.
Đánh giá tài chính ITC
-
Nhìn vào cấu trúc nguồn vốn của công ty, theo báo cáo tài chính quý 3/2021 thì tỉ lệ tổng nợ vay bằng với tỉ lệ vốn chủ sở hữu và đặc biệc phần lớn từ nợ vay là đến từ các khoản nợ chiếm dựng như người mua trả tiền trước vì đặc điểm của ngành bất động sản chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và khi bắt đầu xây dựng dự án có thể mở bán cho khách hàng.
-
Điểm nhấn sự thay đổi trong cơ cấu tài sản của Intresco là từ quý 2 năm 2019, Intresco có tỷ trọng phần lớn đến từ xây dựng cơ bản dở dang. Do họ đã triển khai dự án Terra Royal, bao gồm nhà ở thương mại và kinh doanh dịch vụ khách sạn. Dự án đã được hoàn thành xây dựng phần khách sạn vào cuối năm 2020 và đi vào hoạt động giúp đem lại doanh thu mảng dịch vụ khách sạn cho công ty.
- Phần nợ vay giảm, nợ chiếm dụng tăng và duy tri ở mức khoảng 1 nghìn tỷ đồng cho đến nay, chủ yếu là các khoản tiền đến từ người mua trả trước cho dự án Terra Royal dự án mà ITC đã dồn nhiều nguồn lực vào. Hiện tại lượng hàng tồn công ty vẫn còn khoảng 277 tỷ đồng từ dự án Terra Royal, 547 tỷ đồng từ dự án Star Village và 423 tỷ đồng dự án Terra Flora. Có thể đánh giá triển vọng doanh thu của công ty vẫn sẽ còn nhiều trong tương lai.
Các dự án mang lại động lực tăng trưởng cho công ty
-
Dự án Khu dân cư Star Village nằm ở xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thp Hồ Chí Minh. Với quy mô khoảng 55.4 ha, bao gồm các loại lô đất nhà liền kề 701 căn, biệt thự 264 căn, chung cư 2108 căn. Dự án này chủ yêu là phân lô bán nền, chủ đầu tư Intresco sẽ phân chua các lô đất theo các loại nhà liền kề, biệt thự và bán lại cho các nhà đầu tư.
-
Dự án đã thực hiện giai đoạn 1 và bàn giao 44.9 ha cho khách hàng xây nhà; ở giai đoạn 2 sẽ triển khai dự án chung cư của intresco hiện tại chưa triển khai xây dựng (chiếm khoảng 6.5 ha) trong năm 2022, và các đất nền chưa được bàn giao khoảng 4 ha.
-
Đặc điểm dự án phân lô bán nền nên rất dễ thu hút các nhà đầu tư trong cơn sốt đất trong năm nay. Giai đoạn 1 dự án mở bán từ quý 2 năm 2021 và đã bàn giao hơn 80% riêng trong quý. Bên cạnh đó mảnh đất từ dự án được UBND Thp Hồ Chí Minh bàn giao từ năm 2014, với sự thay đổi giá đất từ năm 2014 đến hiện tai có thể kỳ vọng vào biên lợi nhuận từ dự án này sẽ rất lớn.
- Terra Royal
-
Dự án Terra Royal nằm trên đường Lý Chính Thắng, phường 8, quận 3 thành phố Hồ Chí Minh. Dự án đã hoàn thành từ năm 2020 và đã được ghi nhận doanh thu. Terra Royal là một khu phức hợp bao gồm khách sạn 5 sao, khu căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại. Diện tích khuôn viên 6582 m2, có 25 tầng với 366 căn hộ cao cấp và 336 phòng khách sạn 5 sao.
-
Mảng khách sạn trong quý 3/2021 của ITC ghi nhận ở mức thấp bởi vì tình hình dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng nhiều đến mảng dịch vụ du lịch và đặc biệt trong quý 3 là thời điểm bùng dịch lớn ở trong thành phố Hồ Chí Minh nên doanh thu bị ảnh hưởng tiêu cực đáng kể. tuy nhiên mảng này sẽ là động lực tăng trưởng của ITC trong tương lai.
-
Mảng khu căn hộ cao cấp đã được ghi ghận doanh thu từ năm 2020, lượng hàng tồn kho còn lại là khoảng 277 tỷ đồng ghi nhận trong báo cáo tài chính quý 3/2021 của ITC. Ước tính dự án căn hộ cao cấp đã bán được 77.3% lượng hàng. Tiềm năng ghi nhận doanh thu từ dự án này vẫn còn cho cuối năm 2021 và cho đầu năm 2022.
- Terra Flora
Dự án bao gồm 4 block: một khu căn hộ nhà ở, 2 block văn phòng, 1 block khu trung tâm thương mại và khách sạn; với diện tích khuôn viên 28,643 m2 và 16 tầng. Hiện tại dự án mới xong và đã bàn giao toàn khu căn hộ nhà ở cho khách hàng, block thứ 2 là block văn phòng mới hoàn thành cơ bản và dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu cho khách thuê từ năm 2022.
- Dự án Khu dân cư Tương Bình Hiệp
Luận điểm đầu tư
- Doanh thu tiềm năng tăng trưởng từ dự án Terra Royal khi lượng người bán trả trước lớn nhưng doanh thu thực hiện trong quý 3 vẫn chưa ghi nhận hết, vì dự án chưa được bàn giao cho khách hàng. Dự kiến dự án sẽ bàn giao nốt cho khách hàng trong quý 4 và đầu năm 2022. Dự án KDC Tương Bình Hiệp sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu lớn cho ITC, với khoảng 7.2 ha phân lô bán nền sẽ đem lại biên lợi nhuận lớn cho công ty.
- Bên cạnh mảng doanh thu chính là kinh doanh nhà, ITC trong vài năm trở lại đây đã xây dựng thêm và mở rộng thêm mảng khách sạn với dự án Terra Royal đã được đi vào hoạt động trong năm 2021. Tuy mảng này chưa đem lại nhiều cho mảng doanh thu cho Intresco do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, giãn cách xã hội. Nhưng chúng tôi kỳ vọng trong tương lai, doanh thu từ dịch vụ khách sạn sẽ tăng trở lại khi mở cửa du lịch quốc tế và chính phủ đồng ý mở cửa lại đường bay quốc tế từ tháng 1/2022.
- Sở hữu quỹ đất tuy không quá lớn nhưng ở vị trí đất vàng như ở trong nội đô thành phố Hồ Chí Minh, đất ở Thành Phố Thủ Đức. Đặc biệt quỹ đất tại Long Phước có giá trị thị trường ước tính khá lớn nhưng chưa được ghi nhận trong báo cáo tài chính.
Rủi ro
Rủi ro cho ITC về các vấn đề về pháp lý từ dự án khu dân cư 6A Intresco, gần 20 năm nhưng hiện tại vẫn chưa xong giai đoạn đền bù mặt bằng và vướng các vấn đề về pháp lý, còn nhiều dự án khác mà công ty hiện tại vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh từ dự án mà còn ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
Dịch bệnh Covid-19 vẫn là một yếu tố rủi ro cho công ty, ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng bất động sản và hoạt động kinh doanh khách sạn của ITC. Như trong quý 3/2021 doanh thu từ mảng khách sạn bị lỗ khoảng hơn 9 tỷ đồng. Yếu tố dịch bệnh cũng ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng của công ty khi.
Định giá
Với kỳ vọng hoạt động kinh doanh sẽ tiếp tục đạt hiệu quả, tiềm năng từ các dự án bất động sản và mảng dịch vụ khách sạn sẽ đóng góp lớn cho công ty trong tương lai. Giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là khoảng 35,960 đồng
