Như tiêu đề, NĐT nào từng tham gia NTC, PHR, D2D, SZL, SZC… và nhóm Khu công nghiệp thời điểm năm 2018-2019 khi Vnindex giảm từ 1200 đ về 900 điểm, nhưng nhóm cổ phiếu trên tăng ngược và vượt trội khi có mức upside từ 300%-1000% thêm vài năm sau đó nhờ câu chuyện thuận theo thuyết Thiên Thời
Dịch chuyển vốn FDI khu công nghiệp từ chiến tranh Mỹ Trung Quốc, hưởng lợi kép từ những khu dân cư bên cạnh giá cho thuê KCN tăng cao, lãi suất tiền gửi tăng khi nhóm này có tiền mặt so với vốn hóa nên có thêm khoản mục lợi nhuận tài chính nên không bị chi phí hay tính chu kỳ như nhóm BDS thông thường
Vậy hiện tại nhóm này đang có những cái tên mới nổi như VGC, KBC, IDC, PHR, SZC… có làm nên lịch sử mới trong thời gian tới khi có những yếu tố được trình bày khách quan như sau:
Về tình hình BĐSKCN hiện tại
- Dòng vốn FDI gia tăng vào Việt Nam
Năm 2018 là chiến tranh Mỹ Trung, năm nay thì TQ thời gian qua vẫn duy trì chính sách Covid Đi kèm với việc Việt Nam là 1 trong những nước top đầu tiêm vaccine bao phủ trên thế giới, và phục hồi kinh tế qua con số GDP Q2 mạnh mẽ
Kiểm soát lạm phát vẫn ở mức vừa phải, kinh tế thế giới các khu vực đang có sự phân hóa
-
Trong 5 tháng đầu năm 2022, vốn FDI giải ngân tăng 7,8% so với cùng kỳ đạt 7,7 tỷ USD. Đáng chú ý, 45-65% vốn FDI trong 5 năm qua được đầu tư vào ngành công nghiệp chế biến & chế tạo, điều này có ý nghĩa tích cực đối với nhu cầu thuê KCN.
-
Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/06/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy vốn đầu tư đăng ký mới tiếp tục giảm, nhưng cả vốn đầu tư điều chỉnh và GVMCP đều tăng mạnh so với cùng kỳ Lộ diện top 10 địa phương hút vốn và 10 nhà đầu tư FDI lớn nhất cả nước nửa đầu năm 2022 (cafef.vn)
-
Nhu cầu xây dựng, thuê xưởng các cơ sở sản xuất tại các KCN dự kiến tăng cao. Chính phủ khuyến khích các doanh nghiệp FDI xây dựng nhà máy bên trong các KCN thay vì bên ngoài các KCN. Các công ty FDI khi thuê các nhà máy bên trong KCN sẽ được hỗ trợ từ các thủ tục pháp lý đến các ưu đãi thuế.
-
Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp tại hầu hết các tỉnh trọng điểm hiện đều đang ở mức cao, vào khoảng 80-90%, trong khi phần lớn vốn FDI của Việt Nam đang tập trung vào các tỉnh này.
-
Các công ty có quỹ đất tại các tỉnh trọng điểm này sẽ có vị thế tốt để hưởng lợi tư dòng vốn FDI bao gồm IDC, KBC, VGC và PHR với quỹ đất tại Bắc Ninh, Long An, TP.HCM,…
- Hỗ trợ từ hệ thống cơ sở hạ tầng:
-
Yếu tố thúc đẩy tiềm năng của nhóm BĐSKCN đến từ phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Quốc hội đã thông qua gòi phục hồi kinh tế trong 3 năm tới với tổng giá trị 347 nghìn tỷ đồng (15 tỷ USD) trong đó 114 nghìn tỷ đồng (5 tỷ USD) sẽ được triển khai đầu tư đầu tư cơ sở hạ tầng.
-
Một số dự án lớn đáng chú ý bao gồm đường vành đai 4 khu vực Hà Nội, đường vành đai 3 khu vực TP.HCM, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Châu Đốc - Cần Thơ, đường cao tốc phía Đông Đại lộ Bắc Nam, sân bay quốc tế Long Thành… sẽ góp phần cải thiện đáng kể cơ sở hạ tầng hàng không của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
-
Những khoản đầu tư này dự kiến sẽ hỗ trợ hệ thống cơ sở hạ tầng trên cả nước, làm tăng sức hấp dẫn của các KCN trong khu vực đối với các NĐT mà còn hỗ trợ giá cho thuê, giúp nâng cao lợi nhuận của nhà phát triển.
-
Các chủ đầu tư có quỹ đất tại các khu vực này sẽ hưởng lợi từ xu hướng này – trong đó, KBC, PHR và VGC là những doanh nghiệp thực sự sẽ được hưởng lợi
- Môi trường pháp lí cải thiện:
-
Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp.
-
Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các KCN, đặc biệt có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.
- Nguồn cung đang dần cải thiện:
Trong năm 2022, nhiều dự án mới được đưa vào khai thác, đáng chú ý như:
-
Tại Bình Dương: Khu công nghiệp Cây Trường (700 ha) và VSIP III (1.000 ha), KCN Nam Tân Uyên GĐ 3 (334 ha)
-
Tại Long An: 2 dự án KCN Nam Tân Tập (245 ha) và KCN Tân Tập (654 ha).
=> Như vậy sau 2 năm ảnh hưởng bởi Covid-19, nguồn cung các dự án KCN đã bắt đầu trở lại, giải tỏa “cơn khát” đất KCN trong giai đoạn từ 2019 – 2021.
Giá thuê tiếp tục tăng trong năm 2022
-
Giá cho thuê đất KCN sẽ tiếp tục tăng, bởi nhu cầu vẫn đang tăng trong khi nguồn cung hạn chế. Bên cạnh chi phí đền bù cũng như tiền thuê đất phải nộp tăng hàng năm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá cho thuê tăng.
-
Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư bất động sản KCN có sẵn quỹ đất đã đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất sẽ hưởng lợi nhiều hơn, nhờ chi phí thấp trong khi giá thuê tăng dần.
-
Theo số liệu từ CBRE, giá thuê bình quân tại các khu vực trên tăng lần lượt 13%, 15% và 21% trong quý IV/2021. Các dự án KCN trong phạm vi gần trung tâm thành phố có mức giá thuê tăng từ 17% tới 32%.
-
Việc thiếu hụt nguồn cung cũng xảy ra trong khu vực miền Bắc. Trong dài hạn, VDSC kỳ vọng khu vực miền Bắc sẽ tiếp tục hưởng lợi từ chính sách “Trung Quốc +1” của các tập đoàn sản xuất đa quốc gia.
- Điểm rơi lợi nhuận của các DN trong ngành:
Năm 2022 sẽ là năm các doanh nghiệp sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao:
Thuận lợi:
• Quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao.
• Một số DN thực hiện chuyển đổi Phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần
• Giá thuê đất ở VN dù liên tục tăng nhưng vẫn ở mức thấp, cạnh tranh với các nước trong khu vực. Cụ thể, VN có giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20% -33% so với Indonesia và Thái Lan.
Hạn chế:
• Giá đất tăng là căn cứ tính thuế phải trả cho nhà nước, chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với 2019: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50%.
• Nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại: Diện tích đất khu công nghiệp trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha. Quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi có thể khiến giá thuê chững lại.
-
Với đặc điểm nhóm ngành không chu kì, nền tảng cơ bản của các cổ phiếu BĐS KCN cùng với triển vọng tích cực, nhưng nhóm cổ phiếu này thể hiện phong độ kém hơn so với thị trường.
-
Do tâm lí ảnh hưởng thế giới và cú điều chỉnh mạnh mẽ từ thị trường chung,
-
Tips lựa chọn cổ phiếu:
-
DN hưởng lợi từ dòng vốn FDI, có quỹ đất tại các vị trí đắc địa - trong các khu kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam.
-
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, doanh thu chưa thực hiện dài hạn nhiều. Không bị mất quá nhiều chi phí đề đền bù hay giải phóng mặt bằng
-
Tiền mặt trong doanh nghiệp đủ mạnh, ký hợp đồng cho thuê là gửi vào bank ăn lãi suất để có thêm lợi nhuận tài chính kép thì càng tốt
Viết đôi dòng về phân tích kỹ thuật và sức mạnh giá của nhóm này:
- Leader VGC đang được khối ngoại liên tục gom mua vào từ đầu năm đến giờ vào khoảng 10 tr~ 500 tỷ, đã vượt qua MA50 và tiếp tục tăng, khá nhạy và có thể vượt đỉnh. Vẫn có rủi ro của cổ này là lãnh đạo
Những cái tên đang test MA50 là PHR, IDC, KBC và đã thành công Nhóm này tăng giá không mạnh vừa qua so với các nhóm khác, giảm trước và mạnh cùng với Vnindex ở nhịp giảm tháng 4 bắt đầu rơi, nhưng lại tích cực khi hình thành được đáy nâng.
Tín hiệu vượt được MA50 đang cho thấy nhóm ngành này đang dần dần nổi bật hơn so với thị trường chung
