Quỹ đất KCN lớn với vị trí thuận lợi: Quỹ đất thương phẩm còn lại sẵn sàng cho thuê tính đến hết Q2/2022 đạt khoảng 758 ha với 5 dự án tại các tỉnh công nghiệp hai miền Bắc – Nam. Các KCN của IDC đều được giải phóng mặt bằng từ trước với chi phí thấp, đối với các KCN ở phía Bắc thì hầu hết là đều là đất lúa nên GPMB theo đơn giá nhà nước. Tại các khu vực kinh tế có sức hấp dẫn mà KCN của IDC hiện hữu đều ghi nhận mức giá cho thuê tăng cao, và nguồn cung đất công nghiệp tại đây cũng trở nên hạn hẹp, vì vậy, chúng tôi cho rằng giá cho thuê sẽ còn tiếp tục duy trì đà tăng trong thời gian tới.
KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng sẽ trở thành động lực dẫn dắt trong giai đoạn 2022-2023: KCN có lợi thế cạnh tranh khi nằm trong khu cảng Cái Mép – Thị Vải, và là 2 trong 4 KCN có vị trí cảng nước sâu tại BR-VT với mức giá thuê thương phẩm hiện tại đạt $125/m2 (+14% CK), và dự kiến sẽ còn duy trì đà tăng nhờ vị trí đặc biệt của KCN và nhu cầu đầu tư vào khu vực này vẫn ở mức cao.
Thay đổi chính sách kế toán ghi nhận doanh thu: Việc chuyển phương pháp hạch toán phân bổ doanh thu theo chu kỳ thuê sang ghi nhận doanh thu một lần với các hợp đồng ký mới, theo chúng tôi, sẽ làm tăng mạnh doanh thu cũng như lợi nhuận kế toán của mảng KCN, và qua đó tạo nên bước nhảy trong kết quả hoạt động kinh doanh IDC.
Mảng năng lượng tiếp tục mở rộng: Hiện IDC đã được cấp giấy phép truyền tải và phân phối điện lực tại KCN Hựu Thạnh với trạm biến áp 189 MW (3x63 MW). Sự gia tăng tỷ lệ lấp đầy của KCN Hựu Thạnh sẽ làm động lực tăng trưởng rõ rệt nhất cho mảng năng lượng trong giai đoạn 2022-2026 với CAGR dự phóng đạt 9%/năm và nâng tổng sản lượng mục tiêu lên 2.2-2.3 tỷ kWh (từ mức quanh 1.5 tỷ kWh như hiện tại).
Rủi ro đầu tư:
-
Nhu cầu thuê đất giảm khi dòng vốn FDI chậm lại do ảnh hưởng kinh tế thế giới.
-
Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Trong năm 2022, giá đất tại các địa phương như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu đã có mức tăng 10-60% so với giai đoạn 2020-2021. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí đền bù các dự án tương lai tăng sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các dự án mới IDC.
